Wie in een appartement woont, heeft te maken met gemeenschappelijk bezit en met het gemeenschappelijk beheren hiervan. Dat betekent ook het gezamenlijk onderhouden hiervan. In het algemeen betreft dit zaken als gevels, daken, vloeren, liften en dergelijke. Hiervoor is de Vereniging van Eigenaren (VvE) actief. Weet u welke (onderhouds)kosten u als VvE kunt verwachten en hoeveel geld de VvE hiervoor maandelijks opzij moet leggen om deze kosten te kunnen betalen?
Voor VvE’s is het per 1 januari 2018 een wettelijke verplichting dat een reserveringsfonds wordt opgebouwd. Ongeveer de helft van de VvE’s spaart te weinig. Dat kan leiden tot achterstallig onderhoud en gebreken. De overheid wil daarom dat elke VvE een verplichte minimale reservering per jaar doet voor het onderhoud van het gebouw. Hiervoor dient een meerjarenonderhoudsplan te worden opgesteld, of bij het ontbreken hiervan, is de hoogte van de jaarlijkse reservering vastgesteld op 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. De herbouwwaarde van het gebouw kunt u terugvinden op het polisblad van uw brand- en opstalverzekering.
Het opgebouwde vermogen in het reservingsfonds wordt gebruikt voor het uitvoeren van groot onderhoud, zoals onderhoud aan de gevels, daken, liften, ramen, deuren en kozijnen. Ook duurzaamheidsmaatregelen, zoals gevel-, vloer- of dakisolatie, vallen onder groot onderhoud.
De basis voor de opbouw van de reservering en voor de uitvoering van groot onderhoud is een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) waarin per bouwdeel de benodigde onderhouds- en vervagingswerkzaamheden zijn opgenomen.
Integraal meerjarenonderhoudsplan
Het MJOP wordt door de ALV van de VvE vastgesteld, waarna de periodieke reservering kan plaatsvinden op basis van de hierin opgenomen en gecalculeerde werkzaamheden voor de langere termijn. Wij houden hiervoor een planningshorizon aan van 20 jaar, zodat de meeste vervangingscycli van de onderhavige gebouwdelen hierbinnen vallen. Ons MJOP geeft u dus goed inzicht in de te verwachten kosten voor de komende 20 jaar.
Daarnaast is ons MJOP integraal. Dat wil zeggen dat wij niet alleen een onderhoudsplan maken voor het groot onderhoud in de komende jaren, maar wij maken ook een planning en begroting van de dagelijkse exploitatiekosten, zodat u nauwkeurig weet welke lasten u wanneer te wachten staan. Met een liquiditeitsprognose rekenen wij daarbij meteen door of de inkomsten en uitgaven van de VvE in balans zijn, zodat u niet onverwacht met tijdelijke tekorten of te hoge overschotten te maken krijgt. De VvE weet dan hoeveel zij maandelijks moet reserveren om het onderhoud en de exploitatie (o.a. verzekeringen, schoonmaakkosten en energieverbruik) te kunnen betalen. Dit is de basis voor de doorbelasting van de ledenbijdrage.
Conditiemeting bij bestaande bouw
Het is verstandig om bij bestaande gebouwen het opmaken van het MJOP te combineren met een conditiemeting. In de conditiemeting staat namelijk voor alle bouwdelen die in het MJOP staan vermeld wat de technische staat is en wanneer onderhoud nodig is.
Ook is het raadzaam om elke 5 jaar het MJOP te actualiseren. De onderhoudssituatie van gebouwdelen kan na 5 jaar meevallen, waardoor het onderhoud pas later hoeft te worden uitgevoerd. Aan de andere kant kan het ook zo zijn dat de technische staat zodanig is verslechterd, dat het noodzakelijk is om het groot onderhoud eerder uit te voeren. Door het MJOP elke 5 jaar te actualiseren heeft u altijd een actueel inzicht in de staat van uw gebouw en weet u wat de financiële consequenties hiervan zijn.
Bent u geïnteresseerd in een integraal beheer- en onderhoudsplan voor uw VvE? Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvende offerte.